StambyteBrf Imatra medlemsinformation

Brf Imatra medlemsinformation om renovering av badrum och byte av rörstammar

En bild som visar text, gräs,
himmel, utomhus Automatiskt genererad
beskrivning

Information /medlemsmöte 2022-08-18 / 2022-08-23

Plats Akalla by.

Starttid 18:00

Extra föreningsstämma beslut om stambyte

Plats Akalla by. 2022-09-20

Starttid 18:00

Brf Imatra Fastigheter

Vårt hus är nu snart 50 år gammalt, byggda på 70-talet. Vi är en attraktiv bostadsrättsförening i ett trevligt område. Men visst märks det att husen åldrats! Styrelsen har under en tid undersökt vad som är bäst för just våra hus. Under våren har styrelsen arbetat tillsammans med Nabo och nu kommit fram till ett ställningstagande om hur vi ska gå vidare med den nödvändiga renoveringen av rörstammar och våtrum.

Varför behöver vi göra något?

Föreningen har dragits med höga kostnader för vattenskador under de sista åren. (drygt 2 Mkr per år) För varje år ökar risken att vi får betydande vattenskador med stora kostnader som följd. Standarden på badrum och fuktskydd varierar kraftigt vilket också innebär stor risk för vattenskador inte enbart från ledningar utan också genom bristfälliga fuktskydd.

En badrums- och köksinventering har gjorts i föreningen för att se hur standarden på rör, brunnar och tätskikt är. Inventeringen gjordes inte för att godkänna eller underkänna vissa badrum utan för att få kunskap om status på alla föreningens badrum.

Vad vill vi uppnå?

De åtgärder som vidtas kommer leda till

  • att badrummen i bostadsrättsföreningen uppfyller branschens gällande regler för "Säker Vatteninstallation", tätskikt och våtrum (GVK, BKR)
  • att vattenskador upphör (för lång tid), vilket innebär stora ekonomiska besparingar för föreningen.
  • att hälsorisker minimeras
  • att möjligheter till energibesparingar tas till vara
  • att individuell mätning installeras för debitering av uppvärmning och tappvarmvatten och El IMD, vilket medför rättvisare fördelning av kostnaden utifrån varje bostadsförbrukning
  • att fastighetens värde ökar, inte urholkas
  • att kostnadseffektiva åtgärder utförs som ger låga kostnader över lång tid

Vidare ska arbetet genomföras så

  • att den enskilde bostadsrättshavaren kan påverka standarden i sitt badrum, WC-utrymme och kök genom tillval och egna önskemål inom de ramar som medges och givet att det inte påverkar de tidplaner som gjorts upp
  • att metoder väljs som ger minsta möjliga störningar under byggtiden
  • att god boendemiljö uppnås
  • att ingrepp i lägenheter minimeras

Vilka är problemen?

Badrummen

Badrummens svaga punkter är ofta osynliga för blotta ögat, även för fackmannens, tätskikten bakom kakel i golv och väggar. Golvbrunnen och röret fram till avloppsstammen är en känslig punkt i systemet. Det är ofta dessa som är badrummens svaga länkar och leder till vattenskador som kan drabba grannarna under och intill.

Avloppsstammarna

Husen är försedda med avloppsrör av PP-plast., avloppsgrodor i badrum är av PP- plast. Stammar är i huvudsak inbyggda i vertikala schakt till källare

Man har i denna utredning även tittat på så kallad reliningmetod, dvs. att rörstammarna invändigt beläggs med plast. I aktuell förening är metoden dock ingen bra lösning av flera skäl, bl. a för att den att metoden bara hanterar avloppen och då kvarstår fortfarande problemen med kalla och varmvattenledningarna samt värmestammar.

Det är även andra aspekter att ta med sig i valet av metod då badrummen är av äldre standard samt innehar brister i godkända tätskikt och olämpliga rörgenomföringar Det förekommer mycket rostangrepp på avloppsstammarna.

En bild som visar vägg, inomhus, smutsig Automatiskt genererad
beskrivning Avlopp i källare

Vattenledningarna

Kall och varmvattenledningarna behöver åtgärdas i samband med stambytet för att undvika risker för flera vattenskador. Varmvattencirkulation finns uppdragen i våra rörstammar till lägenheterna. Varmvattencirkulationsledningar har sprungit läck vid flera tillfällen detta visar på stort slitage

Vattenledningarna är också utförd med en idag icke tillräcklig isolering. Detta kan innebära att man får problem med låga vattentemperaturer, som kan medföra hälsorisker. (tillväxt av legionellabakterier) Det medför också vatten- och energislöseri, när vatten måste tappas upp under lång tid för att bli varmt.

Vattenledningarna är av kopparrör vilka måste bytas ut i samband med renoveringen att behålla dessa innebär stor risk för läckage på grund utav utmattning av materialet.

Värme

Värmesystemet är generellt i gott skick. Problem har noterats. Fukt i badrumsgolv till följd av bristfälliga tätskikt en potentiell risk då detta medför korrosionsskador på de värmerör som är förlagda i slitsar och badrumsgolven. Därför bör värmeinstallationer inom badrum bytas i samband med stambytet.

En bild som visar inomhus Automatiskst genererad
beskrivning Rostig värmestam

Elförsörjning

Elförsörjningen är säker, men omodern och måste anpassas till nya regler. Elanläggningarna i fastigheterna är generellt i mycket gott skick. Elinstallationer i lägenheter är i många fall i ursprungligt skick med gamla strömställare och ojordade vägguttag samt elcentral (proppskåp) av typ gängsäkringscentral som saknar i vissa fall har en jordfelsbrytare. I samband med stambytet utförs ny jordad elinstallation i badrum och toaletter. I hall installeras ny 3-fas elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare med IMD funktion. (Utan jordfelsbrytare är det ej tillåtet med eluttag för 230 V samt elektrisk golvvärme)

IMD

IMD (Individuell Mätning och Debitering) Idag ingår elen i avgiften som föreningen bekostar. Styrelsens förslag är att elen ska debiteras ut på medlemmarna för att få en rättvisare fördelning av kostnaden.

En annan fördel med IMD är att föreningen kan installera solceller i framtiden och nyttja solproducerad el i lägenheterna.

Allt ovanstående är inget ovanligt, det är löpande underhåll som varje förening behöver omhänderta. Nu är det dags att att åtgärda de brister som finns i vår fastighet.

Sammanvägd bedömning av åtgärder och ekonomi

Styrelsen har diskuterat olika alternativ, med två huvudalternativ:

  1. Omfattande och totala åtgärder i samtliga lägenheter (stambyte inkl. våtrumsrenovering)
  2. Åtgärda det mest nödvändiga (relining av avloppsledningarna) och sedan överlåta till medlemmarna att genomföra successiva åtgärder när behoven uppstår eller önskan finns.

En noggrann kontroll av olika möjliga tekniska lösningar för avlopps- och vattenstammar har skett tillsammans med Nabo och där har framkommit att ett stort gemensamt ingrepp är det bästa alternativet.

På det sättet säkerställs att vattenskador upphör och att alla installationer för vatten och avlopp håller för lång tid.

Att låta medlemmar åtgärda/renovera sina badrum successivt efter det att en relining av avloppsrören gjorts har påtagliga nackdelar. Under många år kommer det då att finnas kvar badrum med otäta golvbrunnar och dåliga tätskikt, med fortsatt risk för vattenskador. Det kan innebära att grannar som renoverat sina badrum måste renovera om dem igen.

Åldrande avlopps- och vattenledningar ökar riskerna för omfattande vattenskador då korrosionsskador gör att rören försvagas. Badrumsrenoveringar kan heller inte göras enligt gällande branschregler för säker vatteninstallation, tätskikt och våtrum. Föreningen får ingen kontroll på badrummens skick i fastigheten och kan heller inte kräva att boende renoverar om sina badrum för att säkerställa att badrummet har säker vatteninstallation, tätskikt och våtrum enligt kraven (GVK, BKR). Många boende kommer dessutom att ha svårigheter att själva ta hand om sina badrumsrenoveringar.

Ekonomi

Den totala kostnaden för stambyte inkluderande badrumsrenovering har beräknats till ca 85 Mkr inklusive mervärdesskatt, projektledning, besiktning och myndighetskostnader. Det är en stor investering men ska ses mot en bakgrund av att den skrivs av på 50 år.

Kostnaderna är beräknade efter den grundstandarden och efter ett genomsnittsbadrum/WC som är redovisad längre ned i texten. Exakta kostnader för respektive typ kan ej bestämmas exakt nu. Dessa är beroende av hur man vill ha sitt badrum utformat och vilken nivå på standarden.

Kostnaderna är beräknade efter den grundstandarden och efter ett genomsnittsbadrum/WC som är redovisad längre ned i texten. Exakta kostnader för respektive typ kan ej bestämmas exakt nu. Dessa är beroende av hur man vill ha sitt badrum utformat och vilken nivå på standarden.

Påverkan på avgiften

Kommer att redovisas på informationsmötet i höst

Föreningen återkommer inför kommande informationsmötet vad detta kommer innebära / påverka alla som bor i föreningen gällande ökad månadskostnad för de lån som måste upplåtas av föreningen vid storlek av detta projekt.

Eftersom ränteläget är okänt och belåningsgraden inte är fastslagen av styrelsen så kan man inte fastslå exakt vilken höjning det kommer att bli först efter det att föreningen har ansökt om banklån och villkoren är klara.

* Den individuella elmätningen kommer att minska storleken på avgiftsökningen.

Styrelsens ställningstagande

Stambyte och badrumsrenovering vid ett tillfälle ger den för oss medlemmar och föreningen säkraste lösningen. Fördelarna med att genomföra allt nu är främst att alla lägenheter får en gemensam standard som uppfyller branschens regler för "Säker vatteninstallation", tätskikt och våtrum (GVK, BKR). Riskerna för vattenskador minimeras. Avloppsrör och vattenledningar läggs i befintliga lägen.

Medlemmarna ska besluta om följande,

Extra stämman ska besluta om stambytet. Stämman har att godkänna de förändringar i lägenheten som följer av stambytet och som redovisas nedan (i korthet renovering av badrum och toaletter till grundstandard, återställning av kök och installation av ny el central i hall). För att detta beslut ska vara giltigt krävs samtycke av samtliga medlemmar alternativt två tredjedels majoritet på stämman.

De medlemmar som inte närvarar på föreningsstämma måste således lämna blankett om samtycke finns hos de medlemmar som inte deltagit på stämman. En blankett med medgivande kommer att delas ut innan stämman. fullmakt kan användas vi röstning på stämman men man kan bara företräda en annan medlem.

Stämmobesluten som krävs för att genomföra stambyte i fastigheten är:

  1. Att föreningen får överta medlemmens underhållsansvar under ombyggnadstiden i ombyggnadsdelen i lägenheten. Detta beslut innebär att medlemmarna tillåter att föreningen kan utföra stambyte i gemensam regi
  2. Att godkänna de förändringar som uppkommer inom lägenheten med anledning av stambytet
  3. Att godkänna att installation av IMD utförs enligt boverkets regler

Genomförandet

Om beslut om stambyte och badrumsrenovering tas av alla medlemmar är ambitionen att arbetet påbörjas under Q1 2023. Stambyte samt återställande av badrum beräknas ta ca 8-10 veckor per lägenhet. Den totala byggtiden uppskattas till ca 2,5 år. Innan byggstart behöver ett stort antal moment slutföras, såsom:

  • Upprättande av medlemsinformation inför stämma mm
  • Medlemsformationsmöte
  • Föreningsstämma
  • Säkerställande av finansiering
  • Lokalhyresgästinformation
  • Samtyckesprocess, bostadsrättsinnehavare
  • Godkännandeprocess, hyresgäster (lokalerna)
  • Upprättande av förfrågningsunderlag
  • Utskick anbudsförfrågningar
  • Anbudskalkylering
  • Inlämnade av anbud
  • Utvärdering av anbud
  • Upphandling av entreprenör
  • Projektering, planering, information till boende, mm.

Hur går ett stambyte till?

För att stambytet ska kunna genomföras så effektivt som möjligt så kommer arbete att ske i flera lägenheter samtidigt. Entreprenören har till uppgift att upprätta en produktionstidsplan, ni kommer att få mer information om vilka lägenheter som berörs i tidsplanen. I källaren kommer arbeten att pågå under hela byggtiden.

Det kommer att vara en del större vatten- och/eller el-avstängningar som kan beröra varje lägenhet och lokal innan och även under stambytet. Avisering kommer att ske för de planerade vatten- och el-avstängningarna. Vid elavbrott, undvik att öppna kyl och frys.

Innan ombyggnadsarbetet sätter ingång är det mycket viktigt att ni förbereder er, både i hemmet men även mentalt. Ni kommer att höra ljud ifrån arbeten i grannarnas lägenheter och tycka att stambytet stökat till och rubbar era normala rutiner.

Många tycker att de första 2-3 veckorna i lägenheterna är mest störande då rivningsarbeten utförs. Vi gör vårt bästa att minimera störningarna för er under hela ombyggnationen.

  • vi kommer att hålla informationsmöten och personliga materialvalsmöten i god tid innan byggstart, mer information om dessa kommer att skickas ut i separata kallelser.
  • Några veckor innan byggstart kommer vi att göra en försyn för att dokumentera eventuella redan befintliga skador och av lägenhetens befintliga skick och utrustning. Tid för detta aviseras med separat avisering.
  • Tillfällig dusch och wc kommer troligtvis att finnas på gården. Som tillval finns möjligheten att hyra en "tillfällig toa" (inkl. tömning) att ställa i lägenheten, ta upp detta med Nabo.
  • Vi kommer att byta ut låscylindern i din lägenhetsdörr till en tillfällig låscylinder. Ni får 3st nycklar till låset under ombyggnadstiden. Dessa nycklar fungerar även till WC- och duschbodarna. Det är viktigt att du inte låser eventuella extra lås under vår arbetstid. Mer information om detta kommer under försyn, samt som en avisering.
  • Efter täckning av golv och plastning av angränsande passager utan dörr startar arbetena i lägenheten med rivning av kakel och golvmaterial. Väggar byggs sedan upp och görs i ordning efter rivning. Nytt golv gjuts med betong. På golv och vägg monteras tätskikt samt valda klinker- & kakelplattor eller målning. Tak målas. Dörrfoder på insidan av badrummet och tröskel byts. Synliga rördragningar för vatten i badrum och wc utförs med förkromade ledningar. Därefter monteras porslin, blandare och övrig inredning. Slutstädning av ombyggda utrymmen inför besiktning.
  • Besiktningsmännen är utvalda av styrelsen och är fristående. Besiktningen går igenom alla utförda arbeten efter handlingarna i projektet samt gällande lagar och branschregler. Ni som boende ska vara med vid besiktningen. Separat avisering för detta sker när det är tid för er lägenhet.
  • Eventuella besiktningsanmärkningar åtgärdas inom två veckor efter mottagit besiktningsprotokoll från besiktningen. Under denna tid kan ni använda badrummet som vanligt.
  • Efter att de eventuella besiktningsanmärkningarna är åtgärdade byter vi tillbaka till er gamla

Vanliga frågor.

  • Hur länge blir jag av med vatten och avlopp?

Räkna med sex till sju veckor.

  • Är det bilningar i betong hela dagarna?

Nej, Störningar blir det dock periodvis. Dock kan andra störningar kunna höras under tiden arbeten pågår i ditt trapphus, men inte i samma omfattning.

  • Kan jag bo kvar under renoveringstiden?

Ja, även om det förstås blir opraktiskt. Föreningen kommer att se till att det finns provisoriska WC- och duschvagnar på gården. Föreningen tittar även på andra alternativ om så finns, samt är möjliga rent ekonomisk och tillgänglighet finns. Detta kommer eventuellt medföra extra kostnader för den som väljer annat alternativ

Duschvagn singel - exempel på duschvagnsutförande Exempel på duschvagnsutförande

  • Hur kommer värdet på lägenheterna påverkas?

Det är svårt att ha en bestämd uppfattning men historiskt kan man säga att värdet normalt sett ökar efter ett stambyte med badrumsrenovering. Värdet på fastigheten ökar eftersom rörstammar och våtrum blir i nyskick och därigenom ökar normalt sett även lägenheterna i värde.

  • När beräknas byggnationen starta?

Om beslut om stambyte och badrumsrenovering tas av alla medlemmar är ambitionen att arbetena påbörjas under Q1 2023 Byggtiden kommer vara ca 2,5år

  • Vad händer med månadsavgiften?

Månadsavgiften finansierar stambytet och den avgiften kommer att öka. Oavsett om vi byter rören nu eller om ett antal år måste avgifterna anpassas till detta.

  • Får jag kompensation för renovering jag nyligen utfört?

Kompensation för nyligen renoverade badrum är tyvärr inget som föreningen kommer att bistå med då det inte är förenligt med likarättsprincipen.

  • Jag har ny inredning, kan den återmonteras?

Vanligtvis är det alltid möjligt att återanvända inredning t.ex. blandare eller duschväggar, men det kan medföra viss extra kostnad då det ibland medför merarbeten.

  • Kan jag anpassa mitt badrum efter egna önskemål?

Inom ramen för vad som är tekniskt möjligt, ja. Det är väldigt vanligt att medlemmar vill anpassa badrum efter egna önskemål och styrelsen vill självklart att detta skall vara möjligt. Medlemmen får dock själv stå för eventuell merkostnad. Alla medlemmar kommer att få möjlighet till ett tillvalsmöte med entreprenörer, under mötet går man igenom alla tillval för att undvika missförstånd.

  • Vad händer om det blir inbrott under ombyggnadstiden?

Ombyggnationen kommer utföras av en välrenommerad entreprenör som har dokumenterad erfarenhet av stambyte med kvarboende medlemmar. Säkerheten sätts alltid i främsta rummet och stölder är mycket ovanliga i samband med stambyte. Alla trapphusdörrar låses då de inte är under uppsikt. Om olyckan ändå är framme anmäls detta till försäkringsbolag och polis i sedvanlig ordning. Vid kommande informationer kommer vi tipsa om vad du som boende kan göra för att ytterligare reducera risken.

  • Låser entreprenören efter sig?

Se ovan, hantverkarna låser lägenhetsdörren då de inte har den under uppsikt, alltså även då de arbetar i badrummet.

  • Jag har tvätt- och diskmaskin, blir den återmonterad?

Ja, de återmonteras utan extra kostnad för den boende

Åtgärdsprogram

Så här är det tänkt att bli i din lägenhet i en kort sammanfattning ifall du väljer en grundstandard. Eftersom badrumsrenoveringarna skall bekostas av Föreningen är detta vad som ingår ifall du väljer grundstandarden.

Badrum

Badrummet renoveras i sin helhet. Alla toaletter, badkar, tvättställ mm och installationer, kakel, klinker och fyllning inklusive rivs ut. Ett nytt rum byggs upp från grunden med nya rör för vatten och avlopp, tätskikt på golv och vägg och väggbeklädnad.

  • En ny wc-stol och tvättställ installeras Ifö Sign el likvärdig
  • Handduks/klädkrokar samt toapappershållare installeras.
  • Våtrummen förbereds för installation av tvättmaskin.
  • Väggar bekläds med ett vitt kakel som är 15*15, 20*20 cm eller 20*30cm
  • På golvet läggs klinker som är 15*15 cm.
  • Fritt val mellan badkar och dusch. BK/duschblandare inkl. duschanordning.
  • Ett badrumsskåp med belysningsramp och eluttag installeras.
  • Golvvärme ingår (installationen av funktion)
  • En belysningsglob

WC-utrymme

WC-utrymmet renoveras i sin helhet. Alla installationer, klinker och fyllning rivs ut.

Ett nytt rum byggs upp från grunden med nya rör för vatten och avlopp, tätskikt på golv och väggbeklädnad.

  • En ny wc-stol och tvättställ installeras
  • Handdukskrok samt toapappershållare installeras.
  • På golvet läggs klinker som är 15*15 cm.
  • Väggarna målas och på vägg ovanför tvättstället, ett kakelfrimärke (3x4 kakelplattor
  • Ett badrumsskåp med belysningsramp och eluttag installeras
  • En belysningsglob installeras ovanför spegel.
  • En dubbelram med strömställare och uttag monteras vid dörren

Kök

Nya rör för vatten och avlopp kopplas in. Nytt vattenlås, kökskran med diskmaskinsanslutning och ny tät skåpbotten i diskbänksskåp.

Annat

  • Ny installation i badrum med jordfelsbrytare ingår
  • I badrum, tvättrum och WC-utrymmen byts elektriska installationer ut till dagens standard.
  • Radiator ersätts med en ny

Ovan angivna utföranden redovisar grundstandard och utgör utförande om medlem inte gör egna val. Ett antal olika valmöjligheter kommer att finnas.

Kostnadsfria val

Kostnadsfria val kommer erbjudas. Det innebär att den som väljer grundpaketet kan göra viss val utan extra kostnad, till exempel:

  • badkar eller duschväggar
  • 4-5 olika klinkerplattor till golvet.
  • 4-5 olika kakelplattor på vägg

Frånval

Möjlighet att återanvända utrustning i badrummet/WC efter stambytet kommer självklart att finnas. Då blir kostnaderna för badrumsrenoveringen lägre (ifall man väljer grundpaketet), kanske man vill ha ett kakel som är är ett dyrare val. väljer att spara befintlig utrustning som ska ingå i standard då kan man använda dessa pengar (avgående kostnaden) till detta.

Tillval

Tillval är precis vad det låter som, tillval. Det är alltså val som kostar. Det kommer att finnas många möjligheter till tillval för att medlemmar ska kunna anpassa badrummet till sina egna önskemål. En tillvalslista med förvalda förslag med färdiga priser kommer att upprättas av den kommande entreprenören. Det kan vara ett dyrare val av kakel/klinker mm.

Entreprenören brukar ha en färdig broschyr med förslag på tillval att erbjuda. Förutom det kan man själv komma med egna förslag och få dessa prissatta.

På informationsmötet kommer dessa att presenteras i ord och frågor kan ställas då. Alla lägenhetstyper kommer att presenteras för er boende i god tid innan byggstart.

Materialval

Utöver entreprenörens förslag om materialval kan lägenhetsinnehavarna välja på ett urval framtaget av styrelsen.

Vi står inför en stor investering i föreningen. Det är av stor vikt att så många medlemmar som möjligt deltar på informationsmötet och vid kommande extra föreningsstämma.

Så snart föreningsstämman fattat beslut kommer föreningens bostadsrättshavare erhålla utförlig information om föreningens planer för stammar och våtrum.

Vart ska jag vända mig om jag har ytterligare frågor?

NABO kan svara på eventuella frågor fram till stämman

Kontakta i så fall Marcus Pamelius marcus.pamelius@nabo.se

Varmt välkommen!

Vänliga hälsningar/Styrelsen i Bostadsrättsföreningen Imatra